住宅・マンションを高く早く安全に売る3つの条件

戸建住宅やマンションを高く、早く、安全に売るには、3つの条件を満たす必要があります。
その3つの条件とは、1正しく有利な査定、2ニーズにマッチした媒介契約、3適切な仲介不動産会社選び(及び担当者との連携)です。

1.正しく有利な査定

「できるだけ高い価格で」とは言っても、現実問題いくらくらいなら売却可能なのかを把握しなければなりません。
いわゆる相場を知ることですが、これは、複数の不動産会社の査定を受けることで把握できます。
最低でも5社の査定を受けるべきでしょう。

まずどこに査定をしてもらうか?という問題があります。
一括査定サービスがありますが、やはり、加盟している(実際に査定する)不動産会社の信頼性が問題になります。
実績やノウハウが乏しい不動産会社の査定は、そもそも信頼できませんから、実勢価格を反映した査定ができる不動産会社である必要があります。

また、この査定サービスが重要な理由は、必然的に、査定した不動産会社の中から仲介を依頼する会社を選ぶことになるからです。
したがって、一括査定サービスにどんな不動産会社が加盟しているかは、単にどんな査定を得られるか以上に重要です。

ここでは、それぞれ特徴が異なるサービスをご紹介します。
提供するサービスのタイプは、自社で売却仲介をするタイプと、仲介する不動産会社を紹介するマッチングサービスの2通りあります。
マッチングサービスの場合、それぞれ最大6社の査定が得られますが、その後、査定した不動産会社との媒介契約を検討することになります。
以下に、数あるサービスの中から、実績と総合力、サービスの付加価値の面で、信頼性を高く評価できるサービスをご紹介します。
まずは、査定を依頼し、納得できる価格が得られるか、自分のニーズにマッチしたサービスか、対応が信頼できるかを確認することから始めましょう。

不動産売却のスタートは、正しく有利な査定から↓

ミライアス

自社で売却仲介をするミライアスの場合、片手報酬型という売主からのみ報酬を得るシステムによって透明性を高め、徹底して売却の可能性を高めています。平均成約日数33日は、それを実証する数字です。また、独自の修補費用750万円保証も、売主買主双方にとって安心なサービスです。
ただし、ミライアスの対応エリアは、東京、神奈川、埼玉、千葉に限られます。

あなたの不動産、今いくら?不動産の売却査定ならノムコム

野村不動産アーバンネットが運営、自社で売却仲介をします。売却力と不動産全般の総合力に強みがあります。
ネットとお近くの「野村の仲介+」の店舗であなたの売却活動を強力サポート!
エリアに精通した野村の仲介+(PLUS)の営業担当者が適正価格をしっかり査定。

リビンマッチ
リビンマッチ
マッチングサービスでは最大手、15年の歴史と全国2600事業所との提携を誇る。売却仲介だけではなく、買取、リースバック、土地活用、賃貸管理など不動産に関する広範囲のサービスを提供しています。
総合力という点で信頼性が高いサービス。

イエイ
不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」
不動産売却査定サービスを開始して10年以上の実績を誇ります。マッチングをするだけではなく、専任スタッフが売却まで責任を持ってサポートをする点がメリットです。全国1000社の不動産会社と提携、300万人以上の利用実績からも、信頼性を評価できます。

2.ニーズにマッチした媒介契約の選択

さて、次に、あなたが戸建住宅やマンションを売る理由、いつ頃までに売りたいかが問題です。
つまり、半年以内に売りたい場合と、半年以上かかっても構わない場合では、売却方法や仲介する不動産会社との契約形態が違ってくるからです。

まず、売却方法は、不動産会社が直接買い取る「買取」と、不動産会社が売買を仲介する「任意売却」があります。
「買取」は、購入者が見つからなくても売れますので、早く売りたい場合は有利ですが、価格面は不利です。
買い取った不動産会社は、その物件を転売して差益を得ることを目的としているからです。
また、「買取」の特殊なケースとして、リースバックという方法があります。
売主が、不動産会社に売却した上で、賃借料を払うことによってそのまま住み続けるやり方です。
「買取」やリースバックは、やっている会社とやっていない会社がありますので、確認が必要です。

「任意売却」でも、仲介する不動産会社を1社のみに限定する「専任・専属媒介契約」(他の不動産会社に仲介を依頼することはできない)の場合は、不動産会社が広告を打つなど売るための努力を傾けたり、後述するレインズというネットワークで情報が共有されますので、早く売れる傾向があります。
それに対して、複数の不動産会社に仲介を依頼できる「一般媒介契約」の場合は、より好条件の購入希望者を募ることができますので、時間はかかるけど高く売れる可能性があります。
言い換えると、売れ易い物件の場合は「一般媒介契約」のほうが有利だと言えます。

したがって、早く売りたい場合は、「買取」>「専任・専属媒介契約」の優先順位となり、とにかく高く売りたい・売れる場合は、「一般媒介契約」が正解ということになります。
尚、専任と専属の違いは、媒介不動産会社が1社である点は同じですが、専任が、自分で見つけた顧客と直接売買契約できるのに対して、専属は、自分で見つけた顧客であっても、契約した不動産会社の仲介による売買契約でなければならないことです。
それから、「一般媒介契約」にも、明示型(どこの不動産会社に仲介を依頼しているかオープンにする方法)と、非明示型がありますが、特別な事情がなければ、明示型の方が信頼関係形成の上でベターでしょう。

因みに、某アンケート調査結果によると、選択された契約種類の割合は、一般媒介契約45%、専任媒介契約39%、専属媒介契約16%でした。
また、半年未満で売却できた人の割合は、専任媒介契約46%、一般媒介契約35%でした。
満足度では、満足+やや満足できた人の割合は、専任媒介契約64%、一般媒介契約69%でした。

3.仲介不動産会社の選択

戸建住宅やマンションを売ることは、人生においての一大事ですから、仲介する不動産会社の売る能力と提供するサービスは、売り手にとって非常に重要です。
では、どういう基準で不動産会社を選べばよいのかというと、会社の総合力や信頼性担当者の経験・知識・誠実さの2つの要素があります。

総合力という面では、会社の規模が目安になりますが、信頼性は、その市場においての実績が目安になりますので、規模だけでは計れません。
また、担当者は、経験年数や資格や知識、熱意と人柄が評価対象となるでしょう。
実際、担当者の説明やアドバイスの的確さや丁寧さは、負担やストレスを大きく左右します。

具体的にどういう局面でサービスの質が影響してくるかと言うと、的確な判断とスピーディな行動力、担当者から主体的に報告があるかどうか、事務手続きや引越しの段取りが的確かどうか、税務処理面の説明が厳密かどうか、費用についての事前説明が明解かどうか、などになります。

以上の点を考慮して、不動産会社を選択し、担当者とも上手に連携する必要があります。

レインズ:Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)

レインズ(REINS)とは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことです。

レインズが何に関係してくるかと言うと、レインズには過去に取引された事例が蓄積されており、それらを参考にエリアごとの適正価格を知ることができます。
したがって、会員になっている不動産会社は、レインズに登録されている売買物件を検索したり、物件情報を登録したりすることが可能ですので、相場の把握や査定がより正確になります。

会員不動産会社は、お客様から預かった物件売却情報をレインズに登録することで、レインズに登録している多くの不動産会社と情報を共有できます。
したがって、売買物件が多くの不動産会社の目に触れることによりより多くの買い手が見つかる可能性が高まり、スピーディーに不動産売買を成約できます。

前述した通り、媒介契約には3種類ありますが、このうち「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」ではレインズへの登録が義務付けられています。

専属専任媒介契約では、売主に1週間に1回以上の頻度で販売状況を報告し、契約締結の翌日から5日以内にレインズに登録する義務があります。
専任媒介契約では、売主に2週間に1回以上の頻度で販売状況を報告し、契約締結の翌日から7日以内にレインズに登録する義務があります。
一般媒介契約では、売主に販売状況を報告する義務はなく、また、レインズに登録する義務もありません。(登録ができないわけではなく、不動産会社が登録したいと思えば登録は可能です。)
また登録しなくても、自力で見つけた買主と、希望の価格で取引できる場合もあるため、業者に販売力や顧客のつてがある場合は、レインズに登録しない方が取引が上手く行く場合もあります。

レインズは通常不動産会社しか閲覧できないシステムですが、売却依頼主の場合は、自分が依頼した物件のレインズ登録内容や取引の現状を確認できます。
レインズに物件情報が登録されると、レインズから不動産会社に登録証明書が発行されます。
不動産会社から登録証明書を受け取り、書面に書かれているレインズのURLとID・パスワードを入力して、情報を確認してみてください。(レインズを確認できるのは、自分の不動産を売却するために不動産会社と媒介契約を結び、登録証明書を受け取った方のみ)

尚、不動産会社だけが利用できるレインズではなく、一般人でも誰でも閲覧・検索ができる「REINS Market Information」というシステムがあります。
このシステムでは、実際に過去に取引された物件成約価格を検索できます。
つまり、「売りたい物件はいくらで売れそうか」「あのエリアで物件を買う場合いくらくらいなのか」を知りたい時の判断材料になります。

コメント